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楼市更须去杠杆

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  据媒体统计,9月30日以来,全国陆续出台房地产调控措施的城市共有22个。根据因城施策的原则,各个城市调控措施的细节都不相同。但从大的框架来看,基本内容其实是大致相同的,因为各地的房地产市场具有共性。

  房价快速上涨的直接原因都是供不应求,因此调控主要从供给和需求两方面着手。在需求方面,主要是通过限购、限贷、提高首付比例抑制需求的快速增长,特别是限制投机性需求;在供给方面,则通过改善供应结构(如增加中小户型比例、建设保障性住房等)、打击囤积房源等方式增加供给。多数城市提出,加大住房用地供应力度。这在以往的房地产调控中并不常见,是一个非常可喜的变化,反映地方政府更加主动地承担责任。

  另外一项以往不常见的内容是关于资金来源的。多个城市提出,要加强对交易资金的监管,遏制各种资金违规进入房地产市场。各种资金大规模进入房地产市场,是导致今年房价大幅上涨的重要原因,甚至是主要原因。这是随着金融业大发展而出现的新情况,房地产调控需要与时俱进,遏制各种投机资金进入房地产市场,只有如此,调控才能真正起到成效——抑制投机需求,满足居住需求。

  近日,有媒体报道,金融监管部门将进一步限制投机性资金对房地产交易的炒作,并打击违规资金参与土地交易。这个消息尚未得到有关部门的证实。但限制投机性资金的确是应该实施的必要措施,很多地方政府已经率先行动,也需要金融监管部门跟进。

  大量资金今年主要通过三种渠道进入房地产市场:按揭贷款、首付贷、房地产开发(主要是土地购置)。前两种影响了需求,使需求快速增长;后一种影响了供给,主要是抬升了地价,进而拉高了房价。

  今年按揭贷款大增长。前8个月,新增住户部门中长期贷款约为3.6万亿元,已经超过了去年全年的3.05万亿元。购房者能够比较容易地获得贷款,购买力大大提升。按揭贷款不是违规资金,但如此快速地增长,也是有很大风险的。今年按揭贷款的不良率已经有所上升。

  首付贷是指借钱凑首付,有多种形式,有一些形式是违规的,例如由开发商、房地产中介为购房者垫付首付,他们不具有从事金融业务的资质,因而是违法的;但有一些形式却难以界定是否违规,例如购房者通过P2P平台筹得部分首付款,可能属于合规的融资行为。

  房地产开发中多种多样的资金来源更是灰色地带,很多在形式上似乎并无挑剔,但实际上会滋生金融风险。今年各地出现了很多“高价地块”,一些房地产企业在充足资金来源的支持下,以超高价格拿地。土地出让市场相当于房地产的期货市场,这个“期货市场”上的价格上涨,具有非常强烈的示范效应,拉高了住房销售“现货市场”的价格。据媒体报道,高价拿地的企业是通过公司债、保险资金、基金、购房尾款应收账款ABS等多种渠道获得资金。他们高价拿地的行为令人担忧,但看起来并不违规。

  资金通过上述三种渠道大量进入房地产市场,使楼市的杠杆率迅速上升。今年以来,工业企业的资产负债率其实有所下降,但全社会的杠杆率(总的债务余额与GDP的比例)却在上升,原因就在于楼市在大幅加杠杆。因此,降低杠杆率、防范金融风险,房地产领域应该是重点。

  要遏制各种资金大规模进入房地产,需要完善规则、加强监管。如上所述,资金大规模入市会导致金融风险,但其中相当一部分在形式上并不违规,不出台针对性的规定的话,其实是无法防范的。此次地方政府出台的调控措施中,虽然很多城市提出要遏制违规资金,但办法不多,流于空泛。上海和深圳的政府部门经验比较多,对“违规资金”的规定更细一些。例如,上海要求,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。但多数地方政府可能缺乏这样的监管经验。因此,由金融监管部门出台一些全国性的规定,限制投机性资金进入房地产市场,是非常有必要的。


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